Согласно информации, полученной на сайте Главного управления Федеральной регистрационной службы , необходим следующий перечень документов, предоставляемых для регистрации вторичных сделок и (или) возникающих на их основании прав:
— заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц;
— документ, подтверждающий оплату регистрации;
— физические лица – документы, удостоверяющие личность;
— подлинники договора;
— правоустанавливающий документ лица, отчуждающего жилое помещение;
— документ, подтверждающий передачу недвижимости;
— выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади;
— экспликация и поэтажный план жилого помещения;
— согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные граждане, а также если они являются собственниками отчуждаемой недвижимости);
— справка из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение (в случае отчуждения жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения);
— другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации: нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку; подтверждение соблюдения требования о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности сособственников; письменное согласие лица, в пользу которого установлено обременение (рентополучателя, залогодержателя); решение уполномоченного органа юридического лица о совершении крупной сделки или сделки, в которой имеется заинтересованность.
Правоустанавливающие документы
«После того как документы будут собраны, – считает директор департамента вторичной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юрий Стретович, – нужно обязательно их сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей. На сегодняшний день существует около 20-22 видов правоустанавливающих документов на квартиру, которые только могут быть.
Поэтому настоятельно рекомендуем на этом этапе получить юридическую консультацию. Покупателям квартиры – чтобы понять, насколько эти документы соответствуют требованиям закона. Продавцу – чтобы быть уверенным, что по ним возможно продать квартиру в указанные сроки. Часто складывается ситуация, когда продавец, считая, что имеет на руках достаточные для сделки документы, берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не может. Вдруг выясняется, что кто-то из собственников умер, а наследство не открывалось, потому что люди думали, что это не нужно. В результате продать такую квартиру нельзя до тех пор, пока не утрясешь все юридические формальности».
Руководитель юридического департамента ЗАО «МИАН – агентство недвижимости» Хая Плещицкая разъясняет: «Договор купли-продажи недвижимости может заключать не только собственник этого имущества, но и третье лицо, действующее от имени владельца. Законом доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных ст. 185 Гражданского кодекса РФ».
Хая Плещицкая обращает внимание на то, что срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, не имеет юридической ценности (в соответствии со ст. 186 Гражданского кодекса РФ). Для совершения сделки купли-продажи недвижимости доверенность должна быть нотариально удостоверена. Проверить, наделен ли представитель собственника соответствующими полномочиями, можно, обратившись к нотариусу, удостоверившему доверенность».
Юрий Стретович советует: «Если документы на квартиру утеряны, то жилье можно продать по выписке из реестра, которую выдает Комитет по регистрации. Правда, в этом случае надо иметь в виду, что теоретически выписку можно брать хоть каждый день. То есть возможна ситуация, когда продавец, приняв у вас предоплату, завтра продаст свою квартиру другому покупателю. Поэтому в таком случае в качестве предоплаты лучше давать не больше $ 100-200, чтобы свести свои потери к минимуму.
Взаиморасчет
Предположим, все документы на квартиру в порядке, и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам: где и как их производить. «Самый распространенный способ, – говорит Юрий Стретович, – расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Нужно очень внимательно подойти к выбору банка. Если покупатель предлагает конкретный банк, мотивируя тем, что там хранятся его деньги, а председатель правления – его лучший друг, рекомендуем на этот вариант не соглашаться. Должна быть нейтральная территория, которая устроит обе стороны. Поэтому вопрос по взаиморасчетам нужно обязательно проговаривать заранее, еще в момент передачи или получения задатка.
После закладки денег предстоит нотариальное (по желанию) оформление договоров и сдача документов на государственную регистрацию. После получения зарегистрированных договоров купли-продажи квартиры со свидетельствами о государственной регистрации прав предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры. И если нет договоренности о задержке денег до передачи квартиры по акту (составляется в простой письменной форме в момент передачи ключей от квартиры и книжек о коммунальных платежах), будет проблематично контролировать процесс».
|
